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    長沙樓市新政“一石多鳥”的算盤恐落空

    長沙樓市新政“一石多鳥”的算盤恐落空

    柏文喜 2022-05-13
    在各地爭相出臺樓市松綁政策之際,近日長沙推出的“租出去就算無房”的樓市新政引發廣泛關注,在一片叫好聲中也不乏質疑。這一新政明顯意在“一石多鳥”,在解決政策性保障租賃住房房源和資金不足而難以完成工作目標難題的同時,拉動樓市的新增改善性需求,并控制可能的炒作問題。但其核心問題在于限制了業主的自由租賃權、租金收益權以及審時度勢獲取買賣差價的自由處置權,而后者正是國內買房者最主要的收入來源。與此同時,通過新政來部分取代或者幫助政府完成保障性租賃住房責任與義務的潛在意圖,也令其蒙上了“損人利己”的陰影,市場的配合度與政策實施的預期效果恐怕也難盡如人意。

    一直在房地產調控中很講政治且善于創新的長沙市,近日為配合搞活樓市,鼓勵更多的購房者入市買房,推出了“租出去就算無房”的樓市新政并引發行業熱議。雖然昨日(5月12日)長沙市住建局又對這一新政打了“補丁”,聲稱按照這一政策不論業主租出去多少套,都只能算作一套,但是到底市場效果到底如何還有待驗證。

    從長沙這一樓市新政的出發點來看,無非還是希望能夠一舉多得,同時實現多個政策目標:在解決政策性保障租賃住房房源和資金不足而難以完成工作目標難題的同時,又能拉動樓市的新增改善性需求,還能控制可能的炒作問題。換而言之,試圖一舉解決無房者和新市民租房需求、促進樓市回暖的同時又能實現房住不炒的樓市調控總方向。但顯而易見的是,這一新政沒有考慮到的最核心問題是,那些擁有多套房子的業主到底怎么想,愿不愿意把房子交給政府指定的租賃平臺托管與備案,并按照政策規定的簽約十年以上、租金不能隨意調整的條件來換取一套新房的購買指標呢?

    內地樓市的一個基本特征,就是租售比早就超出了國際通行的倍數,根本無法覆蓋同期銀行貸款利息,導致投資者的主要收益來源并非來自于租金,而是來自于房子的買賣差價。這和A股投資者的收益主要來自于股票買賣差價而非分紅派現的邏輯一樣,導致投資的短期化行為,讓炒作成為主流和必然,也讓“房住不炒”僅僅成為政策面的訴求方向和打擊目標,或者成為投資圈口惠而心不實的“清流”。

    作為國民所持資產的最大頭,房子本來就具有居住和金融兩重屬性。居住功能以外,房子的資產屬性的重要特征,就在于租金收益和買賣差價收益,以及作為抵押品的功能,這也是業主擁有業權的基本訴求。正是社會生活中長期無法實現租售同權的現實狀況和擁有房產能夠獲取資產性收益的激勵,才強化了國人千古以來“有恒產者有恒心”的理念,并成就了全世界買房執念最為強烈的國民。

    從經濟學角度,這就是非常典型的產權激勵和產權懲罰。就國人的房產問題而言,前者意味著持有產權除了解決居住需要之外,還能獲取資本性收益之外的好處,而后者意味著如果不持有產權則無法完全實現現實生活中本應租售平權所賦予的權利。而當前就業、社保、教育、醫療等涉及居民的社會治理政策與制度設計中無不與住房產權掛鉤,將產權激勵與產權懲罰做到極致,這既是我國社會治理的最重要特征之一,也是長期以來政策層面呼吁租售同權和租售平權的主要原因。這一點上,和大家又恨又愛,天天喊改革卻又始終沒有實質推進的戶籍制度有著異曲同工之妙。在房子問題上的產權激勵與產權懲罰這么一拉和一推,更加強化了國人本已經世界第一的買房執念。

    從產權激勵的角度,只有完全的產權權利才能夠保證產權激勵的實現,如果部分權利受到限制或損害,則產權激勵的效果必然會打折扣。自由出租權和充分的處置權,是房屋產權的基本要件和基礎性權利,如果兩者中任何一點受到一定限制或者無法完全行使,則意味著產權權利受到了限制或損害。就房子而言,無論是對于租賃活動還是對于交易活動的限制,實際上都是對產權權利的損害。因此在法治社會,涉及產權的政策一般都是在充分尊重產權的前提下,通過利益誘導或者利益懲罰的方式,在充分發揮產權激勵對社會發展與進步正向作用的基礎上,讓業主自行作出更有利于社會整體利益的選擇。比如房產空置稅的征收、對出租房源業主或者租房者的補貼等等,而關于租金水平、租期的問題,則完全屬于需要被完全尊重的租賃雙方的天然的市場權利。

    從長沙此次樓市新政來看,其核心在于對業主租賃權和物業處置權的多方限制,比如只能托管給指定的政府平臺公司或者在政府指定的信息平臺登記備案、租期不得低于十年、租金不能隨行就市自行調整、在“售不破租”的前提下在一定期限內也不能出售等等。這一方面限制了業主的自由租賃權和租金收益權,另一方面也限制了業主審時度勢獲取買賣差價的自由處置權,而后者正是國內買房者最主要的收入來源。

    同時,一方面新政在對業主的業權進行多方限制的情況下,還企圖發揮產權激勵這一原始動力,以鼓勵改善性需求為名,來讓更多的新增購買力入市,以促使樓市回暖。另一方面當地政府似乎還想借此變相“征用”居民的房產,以取代或者幫助政府承擔和完成自身在保障性租賃住房方面的應盡義務。如此看來,這一政策頗有“損人利己”的意味,因而市場的配合度與政策實施的預期效果恐怕也難盡如人意。

    正向解讀此項長沙新政,如果為了鼓勵改善性需求入市以促進樓市回暖,則勢必要加強產權激勵力度,讓改善性需求能夠獲得更大的來自于擁有新房的收益;如果為了鼓勵更多的既有房源投入租賃市場,則勢必要讓業主獲得更多的租賃收益而不是反過來限制租期、租金以及指定托管機構。換而言之,如果能以正向激勵的方式鼓勵更多的可租賃房源入市、鼓勵更多的改善性需求入市,還怕租金水平會上漲、新房的購買力不足嗎?反過來看,如果后續市場對這一新政并不買賬,那只能說明當前政策的激勵力度不夠,是需要政策再加力的時候了。(財富中文網)

    作者柏文喜為財富中文網專欄作家,IPG中國區首席經濟學家

    本內容為作者獨立觀點,不代表財富中文網立場。未經允許不得轉載。

    編輯:劉蘭香

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